“汉七条”延缓需求释放效果衰减 房地产市场依然平稳上行

据中国报告大厅了解：武汉等二线城市是否会效仿一线城市，收紧楼市调控政策呢?上周五起，答案已经出来了：武汉、南昌、厦门等城市纷纷跟进，而武汉的“汉七条”，在重申原有调控政策、落实更严执行细则的同时，明确提出增加供应方面的要求。

可见，不论是出于“站队表态”的需要，还是为了缓解年末的限价压力，必须出台楼市降温措施了。而提高外地人购房门槛、增加二套房贷首付比例、对“高价盘”进行预售干预，确实能短期内起到延缓需求释放、减缓房价上涨的作用。

不过一两年后，“汉七条”延缓需求释放的效果将衰减，左右不了楼市平稳上行的趋势。

因控价压力而出台市场随后有反应

某指数研究院(华中)市场研究总监李国政认为，武汉出新政的逻辑，与一线城市相似，即房价涨幅偏大，完成年度房价控制目标的难度加大，必须让楼市短期内降温。

2013年1-10月，在成交量不断攀高的同时，武汉房价也一路攀升。某指数研究院百城价格指数显示，10月武汉商品住宅价格同比涨幅为7.13%，国家统计局新建商品住宅价格同比涨幅更是达到11.3%，房价控制目标恐难以达成。

11月22日以提高外地户籍人购房门槛延缓高价盘预售证发放、加大保障房供应为主要内容的“汉七条”出台后，23日至26日这几天的武汉商品住宅成交数据仅24日有明显下降，不过其它一些微妙的变化还是发生了：“汉七条”实施第二天，快涨了一年的后湖片区第一次出现底价开盘情况;一些之前外籍人士购房较多的楼盘已有客源减少的担心;某网一项调查结果显示，近64%购房者表示已失去购房资格，并预测调控将继续升级;部分打算买二套房的市民有了恐慌情绪。

短期延缓需求释放长期调供应结构

“我都交首付了，没来得及签合同，刹那间就变得没资格了!”刚有一年社保记录的鲁先生网上“吐槽”：遇到了“汉七条”，难道现在只能退房?

“汉七条”延缓购房需求释放的作用对象，主要是这些达不到2年社保或个税缴纳年限要求的外籍户口人士。而短期内政府必将加强对社保和个税缴纳流程的管理，导致大量外地客户无法通过补缴形式获得购房资格，并对年内盘龙城、汉阳和光谷加推的项目造成压力。

想通过贷款买首改住房的群体，或将因为“汉七条”中“抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例”的条款而受到干扰。记者获悉，从昨日开始武汉二套房首付比例已提至七成。

殷跃建认为，这次“汉七条”还提到了加快保障房建设速度，加大中小套型土地供应与商品房供应，此举有望从供应面缓解市场上中等价位、套型住宅产品供需结构失衡的矛盾。

换一句话说，今后一段时间内，有资格首置、首改的市民，主城区将有更多的中等户型涨幅又不快的住宅产品供他们选择。另一方面，主城区内单价万元以下的刚需楼盘或更畅销。

延缓需求效果或在一两年后衰减

某提前完成年度销售任务的开发商预计，受到“汉七条”出台、年末淡季到来以及不少楼盘完成年度任务等因素影响，武汉市12月推盘数将明显减少，成交量价会放缓，真正市场反馈将在明年第一季度显现。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从“汉七条”的影响力度及趋势来看，顶多一两年后，该政策延缓购房需求释放的效应将自然“衰减”：会因为外籍购房者社保及纳税证明缴纳逐渐符合新的“限购”条件而自动失效。

“武汉市执行二套房贷首付比例不低于70%的政策，导致首次改善类人群需求后置，但是，这类购买者的经济实力一般较好;而贷款买二套房的需求，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。”

殷跃建指出，总体来说，武汉市房地产市场与本地社会经济同步健康发展的匹配度依然较高，“汉七条”等短期内过渡性政策，正在为以市场手段代替行政化调控手段去保障楼市更加健康发展而营造市场机会。在这一过程中，政府不妨用“看得见的手”去管管更多楼市成交量价以外的问题。