【新闻】刚需项目占七席前十楼盘占全市成交量一成消防泵

上海住宅年度销售TOP10榜单火热出炉。克而瑞上海机构的统计数据显示，2013年上海商品住宅成交前10名的项目共成交125.79万平方米，占全市总成交量近一成。TOP10榜单中，刚需项目占7席，位于周康板块的改善型项目御沁园拔得头筹。业内人士指出，随着房地产市场的发展，价格已经不是购房者买单最看重的因素，同时考量产品品质已经成为一种成熟的住宅消费理念，因此性价比会一直是房地产项目取得良好销售成绩的关键因素，体现高“性价比”也将成为行业未来发展的重要趋势。

改善型与刚需并驾

在2013年全年上海市场商品住宅成交排行榜单上，刚需项目仍然占据主导地位，但位于第一名的却是周康板块的改善型项目御沁园，成交面积15.61万平方米。

该项目为和记黄埔地产于浦东周浦打造之大型改善型住宅社区，产品包括联体别墅、公寓，联排别墅产品面积在230-240平方米之间，总价800万-900万元/套。公寓产品主力房型为115-150平方米三房以及197-207平方米四房，是典型的改善型项目社区。

上榜项目中，位于排行榜第四位的普陀长风项目中海紫御豪庭以及位于第十位的华润中央公园项目，均属于改善型产品。

事实上，同策咨询研究部数据显示，2013年全年，上海商品住宅成交面积达到1282万平方米。其中，改善型产品(面积在100-180平方米之间，总价在200万-500万元之间)成交面积达到321万平方米，占比达25.04%，与主力刚需产品占比接近。2013年改善型需求在总量增加基础上，占全市成交面积比例也较2012年上升3.82%。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，2013年楼市走热，不仅仅是刚需的支撑，改善型产品更是异军突起。近年来在限购政策影响下，改善需求受到抑制，而今年改善型需求则随市场转热而随之释放。

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，作为一线城市，上海对外来高端人群具有较高的吸附能力。随着城市发展，人们对居住要求也在逐渐提高，本地居民改善型置换需求也比较强烈，在这两部分购房群体的支撑下，改善型市场需求始终比较旺盛。2013年楼市整体红火，改善型购房需求集中入市，明星楼盘凭借自身多重价值的叠加最终实现热销。

上海世联房地产顾问有限公司华东区域业务拓展中心客户总监沈涛认为，市场的成交结构确实发生了一些转变，改善需求在2013年得到释放，但市场处于周期性的变化，相信刚需仍然是未来成交的主力。

农工商房产开双生花

在成交Top10的榜单上值得注意的是，有一家房企的两个项目同时上榜，分别为农房·万盛金邸以及农房·西郊半岛名苑。作为上海本土房企，农工商房产2013年可谓表现抢眼。

克而瑞上海机构统计数据显示，2013年全年，位于金山的农房·万盛金邸项目以14.43万平方米的销售面积占据成交排行榜第二的位置，而位于青浦的农房·西郊半岛名苑以12.03万平方米的销售面积排名第六，两个项目销售总金额共计33.69亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，受到外来房企积极布局推高上海土地价格的影响，上海市场竞争激烈，本土房企在近两年总体势头成减退态势。但农工商房产却能够逆势取得较大的发展得益于过去几年的积极布局和精准的市场定位。2013年上榜的两个项目都是刚需项目，受到调控政策的影响较小，并顺应趋势，抓住了市场集中放量的时间窗口，因此，带动今年上海的销售业绩迅速回升。

宋会雍表示，农工商房产一直是上海本土房企的佼佼者，但项目营销相对低调，所以受市场关注程度不高，此番在成交前十楼盘榜单中坐拥两席，与其自身开发布局放开、供应充分有着直接联系，同时有着良好的资金基础。

罗寅申认为，上海作为全国楼市的“风向标”市场，无论是人口数量还是城市发展都具备极大的开发潜力，外来房企的大量进入，一定程度上也给本土房企带来了先进的思路及理念。把握好机遇，提升自身产品实力，充分发挥“地利”、“人和”两方面独有优势，未来本土房企仍有加大发展机会。

热销楼盘比拼性价比

不难发现在Top10的上榜楼盘中，多数项目成交均价高于同区域同质产品，但这些项目并非一味地靠价格取胜，而是通过树立产品品质成为区域标杆大盘得到市场认可。

沈涛指出， 2013年的上榜项目有一个共同点，就是“性价比”。在改善性需求和高端刚需客户逐渐成为市场主力后，价格不再是选择置业的最重要的因素。良好的产品品质、完善周到的配套和服务体验逐渐成为消费者关注的焦点。所以性价比高的项目就会成为区域的标杆项目，从而成为销售的热点。

张宏伟指出，产品本身的高附加值同样也是较高性价比的体现。细节设计到位、全方位配套的会所、开发商的品牌影响力以及绿色理念等，都是未来消费者看重的品质，也是未来住宅发展的重要趋势。

宋会雍表示，楼盘销售成绩受到楼盘本身的硬件和软件条件的制约，其中硬件是楼盘热销的基础，软件是楼盘热销的推动力量。硬件的具体表现为地段、周边配套、楼盘品质、户型设计、价格，软件主要体现在营销方式。因此，区域内销售好的往往不是价格最低的项目，更多的是区域内拥有良好品质、口碑和性价比的项目。此类项目具有体量大、交通便利、周边配套较为齐全、户型能够满足目标客群的需求的特质。同时在营销方面会针对目标客群选择性宣传，在开盘初期导入大量客群为楼盘后期成交提供基础。总结起来就是两句话，体量够大、产品够好。性价比是“产品够好”这个概念的构成要素之一，所以性价比会一直是房地产项目取得良好销售成绩的关键因素。

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